Aprovação autodeclaratória em São Paulo (Lei 18.375/2025): seu imóvel se enquadra?
- Guilherme
- 7 de jan.
- 4 min de leitura
A Lei 18.375/2025 criou a emissão declaratória eletrônica para aprovar projetos e regularizar edificações em casos específicos em São Paulo. Veja limites, restrições e um checklist para saber se seu imóvel se enquadra.
A Prefeitura de São Paulo aprovou a Lei nº 18.375, de 29 de dezembro de 2025, que trata da emissão declaratória eletrônica de documentos de controle da atividade edilícia — ou seja, um rito em que a emissão pode ocorrer de forma automática e sistêmica, baseada em declarações do interessado e validações do sistema.
Na prática, o tema virou conhecido como “aprovação autodeclaratória” porque reforça um modelo de licenciamento em que responsabilidade técnica, documentos corretos e aderência total à legislação passam a ser decisivos para enquadrar (ou não) um projeto nesse fluxo.
Aviso: este conteúdo é informativo e não substitui a análise técnica do seu caso (zoneamento, COE, restrições territoriais e documentação do imóvel).
O que a Lei 18.375/2025 criou, na prática?
A lei estabelece regras para a emissão declaratória de documentos previstos no Código de Obras e Edificações (COE), com possibilidade de emissão automática e sistêmica, a partir de declarações e validações (incluindo aceite e recolhimento de taxas).
Ela também deixa claro que:
a expedição depende de validações como propriedade/posse e responsabilidade técnica;
se houver não conformidade entre o declarado e a validação sistêmica, o pedido pode não seguir no rito declaratório e ir para o fluxo ordinário com análise técnica.
Quais documentos entram no regime declaratório?
A Lei 18.375/2025 lista os documentos abrangidos, incluindo:
Alvará de Aprovação e Alvará de Execução (para obra nova ou reforma, com regras e limites);
Certificado de Conclusão (quando o alvará foi obtido nos termos da lei);
Certificado de Regularização (para regularização permitida por lei em vigor, dentro do limite de área);
Alvarás desvinculados de obra de edificação (ex.: muro de arrimo, demolição, movimento de terra);
Alvarás de autorização (ex.: tapume, estande de vendas, grua, canteiro de obras);
Certificado de Acessibilidade (em imóveis da Administração Pública, quando aplicável);
Certidão de Uso e Ocupação do Solo para R1;
Revalidações específicas para alvará de funcionamento de templos, em itens vinculados ao AVCB.
Quem pode usar? Limites de área, lote/gleba e usos permitidos
Aqui está o “coração” do enquadramento:,
1) Limite de área e tamanho do lote/gleba
Para Alvará de Aprovação e Execução, a lei fala em área total da edificação de até 1.500 m², em lotes ou glebas de até 20.000 m².
Em reforma com acréscimo, há duas travas importantes:
o acréscimo deve ser de até 50% da área construída existente; e
a área total final (após a intervenção) não pode exceder 1.500 m².
2) Usos que a lei permite no rito declaratório
A emissão no regime declaratório só é permitida quando o uso final se enquadra exclusivamente em categorias específicas da LPUOS, como: R1, R2h, R2v; nR1, nR2; nRa1 a nRa4; Ind1a e Ind1b.
Quando NÃO se aplica: restrições que “derrubam” o rito autodeclaratório
A lei traz um conjunto de situações em que a emissão eletrônica declaratória não se aplica (para as intervenções dos incisos I a VI do art. 3º), como imóveis:
tombados/preservados, em área tombada ou em raio envoltório;
em área de mananciais, área ambiental ou APP;
com consulta obrigatória ao SRPV;
com atividade considerada Polo Gerador de Tráfego;
sujeitos a licenciamento ambiental;
atingidos por melhoramento viário;
potencialmente contaminados/suspeitos/contaminados;
atingidos por DUP/DIS, desapropriação;
sem frente para logradouro público oficial;
com exigência de reserva/alargamento de passeio;
em áreas de influência de linhas de metrô/trem;
em perímetros de Operações Urbanas/PIU;
com restrições contratuais previstas na LPUOS.
Ponto importante: o rol é dito como exemplificativo e pode ser alterado/complementado por ato do Executivo.
“Aprovação rápida” existe? O que a lei realmente promete
A lei estabelece que o prazo para emissão do documento no regime declaratório não pode exceder 30 dias a partir da autuação.
E mais: ela prevê que, esgotado esse prazo, a obra pode ser iniciada se o processo não tiver sido indeferido nem enviado ao regime ordinário — mas deixando explícito que a responsabilidade pela adequação às posturas municipais é do proprietário/possuidor e profissionais envolvidos.
Ou seja: a “rapidez” vem com uma contrapartida clara — responsabilidade técnica e documental muito bem amarrada.
Responsabilidade técnica: o rito é declaratório, mas não é “sem regra”
A lei determina que:
documentos técnicos devem ser assinados eletronicamente por responsáveis habilitados;
proprietário/possuidor e responsáveis técnicos respondem solidariamente pela veracidade;
há referência expressa às penas do art. 299 do Código Penal (falsidade ideológica) para declarações/documentos falsos.
Além disso, a SMUL pode auditar por amostragem, determinar reanálise, e o documento pode ser revogado/anulado/cassado, com suspensão imediata em caso de suspeitas de irregularidade.
Penalidades: multas podem ser pesadas (e solidárias)
A lei prevê multas específicas e estabelece que podem ser aplicadas solidariamente ao proprietário/possuidor e responsáveis técnicos (projeto e obra).
Também prevê comunicação ao órgão fiscalizador profissional e à autoridade policial quando houver indícios de infração penal.
hecklist rápido: seu imóvel “tem cara” de enquadrar?
Use isso como triagem inicial (não substitui análise):
✅ Área total final até 1.500 m²?
✅ Lote/gleba até 20.000 m² (quando aplicável ao alvará de aprovação/execução)?
✅ Uso final é R1 / R2h / R2v / nR1 / nR2 / nRa1–nRa4 / Ind1a–Ind1b?
✅ Imóvel não está em restrições típicas (tombamento, APP/manancial, OUC/PIU, etc.)?
✅ Documentação de titularidade/posse está organizada (validação precede a emissão)?
✅ Projeto e memorial estão totalmente compatíveis com COE/LPUOS (para não cair no fluxo ordinário)?
Se você marcou “não” em qualquer item, ainda pode existir caminho — mas provavelmente não pelo rito declaratório.
O que fazer agora (passo a passo prático)
Triagem de enquadramento: área, uso final e restrições do local.
Checagem de titularidade/posse e documentos do imóvel (isso é etapa sensível).
Compatibilização técnica (COE/LPUOS + normas técnicas aplicáveis) para minimizar risco de cair no fluxo ordinário.
Montar dossiê com responsabilidade técnica e assinatura eletrônica.
Protocolar no sistema e acompanhar: a lei prevê que a emissão no regime declaratório não exceda 30 dias (contados da autuação).
Se você quer saber se o seu imóvel se enquadra na aprovação autodeclaratória (Lei 18.375/2025) — ou precisa aprovar/regularizar com segurança técnica — solicite uma análise do seu caso.
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