Regularização declaratória em Guarulhos: quem pode regularizar imóveis de até 150 m²
- Guilherme
- 28 de jul.
- 7 min de leitura
O declaratório não significa regularização automática. O proprietário e o responsável técnico assumem responsabilidade pelas informações apresentadas, e a Prefeitura poderá fiscalizar o imóvel mesmo depois da emissão do certificado.
Resumo da regularização declaratória
Critério | Condição |
Município | Guarulhos |
Legislação | Lei Municipal nº 8.530/2026 |
Uso | Residencial |
Categoria | R1 ou R2 |
Área | Até 150 m² de área construída total |
Data da construção | Existente até 17 de julho de 2026 |
Responsável técnico | Obrigatório |
ART ou RRT | Obrigatória |
Análise técnica prévia convencional | Dispensada |
Fiscalização posterior | Permitida |
Taxas municipais de regularização | Isenção prevista |
ISSQN | Isenção prevista para R1 e R2 até 150 m² |
Restrições legais | O imóvel não pode estar nas situações impeditivas |
O que significa procedimento declaratório?
No processo comum, a Prefeitura analisa previamente os documentos técnicos antes de emitir a aprovação.
No procedimento declaratório, os documentos são apresentados, mas não passam pela mesma análise técnica prévia convencional.
A Prefeitura recebe as declarações e os documentos assinados pelo proprietário e pelo profissional habilitado, que assumem a responsabilidade pela correção das informações.
Isso pode tornar o processo mais rápido, mas aumenta a responsabilidade de quem assina.
As informações deverão refletir com precisão:
a área construída;
o uso do imóvel;
a categoria residencial;
a implantação no lote;
as condições de estabilidade;
a inexistência de impedimentos;
as características reais da construção.
Quais imóveis podem usar o declaratório?
O procedimento é destinado às edificações que atendam simultaneamente às seguintes condições:
uso residencial;
classificação como R1 ou R2;
área construída total de até 150 m²;
existência comprovada até 17 de julho de 2026;
atendimento às condições de habitabilidade;
inexistência das situações impeditivas previstas na lei.
O limite de 150 m², isoladamente, não garante o enquadramento.
Antes de optar pelo declaratório, é necessário verificar a categoria da edificação, a área total, a documentação do terreno e as restrições existentes.
O que são residências R1 e R2?
A classificação R1 e R2 é definida pela legislação de uso e ocupação do solo de Guarulhos.
De forma simplificada:
R1: uma residência isolada no lote;
R2: duas ou mais unidades residenciais agrupadas horizontalmente ou superpostas.
Podem aparecer como R2, conforme a configuração e o enquadramento urbanístico:
casas geminadas;
casas sobrepostas;
duas casas construídas no mesmo lote;
unidades residenciais agrupadas.
Apartamentos localizados em edifícios verticais não se tornam R1 ou R2 apenas porque possuem menos de 150 m².
A categoria precisa ser confirmada tecnicamente.
O limite de 150 m² considera qual área?
O limite se refere à área construída total da edificação enquadrada no pedido.
Não deve ser considerada apenas:
a área indicada no IPTU;
a área de uma unidade isoladamente;
a área de um pavimento;
a parte irregular da construção;
a área que o proprietário pretende regularizar.
O levantamento deve medir toda a construção abrangida pelo processo.
Áreas cobertas, edículas, garagens, pavimentos adicionais e outras partes da edificação podem interferir no cálculo, conforme suas características.
Uma medição incorreta pode levar ao enquadramento indevido do imóvel no procedimento declaratório.
Duas casas no mesmo terreno podem participar?
Podem existir situações enquadráveis como R2, mas a resposta depende da configuração das construções, da área total e da situação do lote.
Será necessário verificar:
quantas unidades existem;
como elas estão implantadas;
se são agrupadas ou superpostas;
qual é a área construída total;
se o uso é exclusivamente residencial;
se há acesso independente;
se existem restrições urbanísticas ou registrais.
O fato de cada casa possuir menos de 150 m² não significa que o conjunto inteiro esteja abaixo do limite.
Apartamento de até 150 m² pode usar o declaratório?
Em regra, não apenas por possuir área inferior a 150 m².
O procedimento foi direcionado às edificações residenciais classificadas como R1 ou R2. Unidades em edifícios verticais normalmente pertencem a outra categoria residencial.
O enquadramento deverá considerar a classificação da edificação, e não somente a área do apartamento.
A construção precisa estar concluída?
Em regra, a edificação deve apresentar condições de habitabilidade e uso, com:
paredes concluídas;
cobertura executada;
portas e janelas instaladas;
instalações hidráulicas em funcionamento;
instalações elétricas em funcionamento.
A lei também admite situações em que a construção já possuía paredes e cobertura na data de corte, mas ainda dependia de adequações.
Nesses casos, poderão ser exigidos:
memorial dos serviços;
cronograma das obras;
ART ou RRT;
registro fotográfico;
comprovação da execução posterior.
Uma obra apenas iniciada, sem paredes e cobertura, não atende à condição de existência definida no programa.
Quais imóveis estão impedidos de usar o declaratório?
O procedimento não poderá ser utilizado quando a edificação estiver em alguma das situações impeditivas da Lei nº 8.530/2026.
Entre elas estão:
avanço irregular sobre rua ou calçada;
ocupação de terreno público;
conflito com a legislação ambiental;
construção em área de preservação permanente;
ocupação de faixa não edificável;
uso proibido pelo zoneamento;
descumprimento de restrição de loteamento registrada na matrícula.
Também deverão ser verificadas situações relacionadas a:
córregos;
rodovias;
linhas de transmissão;
áreas protegidas;
restrições aeroportuárias;
patrimônio histórico;
dimensões do lote;
exigências do Corpo de Bombeiros.
A ausência de análise técnica prévia da Prefeitura não elimina esses impedimentos.
É necessário contratar arquiteto ?
Sim.
O procedimento declaratório exige profissional legalmente habilitado, responsável pelos documentos técnicos e pelas informações prestadas.
O arquiteto ou engenheiro deverá elaborar ou validar:
levantamento cadastral;
implantação da construção;
plantas dos pavimentos;
quadro de áreas;
medidas e recuos;
Atestado de Estabilidade e Condições de Uso;
relatório fotográfico;
ART ou RRT.
O profissional também deverá verificar se o imóvel realmente se enquadra como R1 ou R2 e se a área construída total não ultrapassa 150 m².
Quais documentos serão exigidos?
A Lei nº 8.530/2026 prevê, entre outros:
requerimento assinado pelo interessado e pelo profissional;
documentos pessoais;
documento de propriedade ou posse;
IPTU do exercício corrente;
levantamento cadastral;
implantação do imóvel no lote;
plantas dos pavimentos;
quadro de áreas;
fotografias da fachada, laterais e fundos;
Atestado de Estabilidade e Condições de Uso;
ART ou RRT;
Cadastro Nacional de Obras.
A fotografia da fachada deverá permitir a identificação do número oficial do imóvel.
Documentos complementares poderão ser exigidos conforme a situação do terreno ou da construção.
O procedimento declaratório é gratuito?
A Lei nº 8.530/2026 prevê benefícios específicos para residências R1 e R2 com até 150 m².
Para os casos que atendam às condições do declaratório, estão previstas:
isenção da Taxa de Regularidade;
isenção da Taxa do Certificado;
isenção do ISSQN da construção.
A aplicação desses benefícios ainda poderá ser detalhada pela regulamentação municipal.
A isenção de tributos e taxas da Prefeitura não elimina outros custos necessários, como:
honorários de arquitetura ou engenharia;
levantamento do imóvel;
emissão de RRT ou ART;
obtenção de documentos;
execução de obras de adequação;
regularização perante a Receita Federal;
averbação no cartório.
A Prefeitura poderá vistoriar o imóvel?
Sim.
O procedimento declaratório não impede a fiscalização municipal.
A Prefeitura poderá vistoriar a construção durante ou depois da regularização para verificar:
área construída;
uso do imóvel;
estabilidade;
condições de higiene e salubridade;
segurança de uso;
acessibilidade, quando aplicável;
respeito aos direitos de vizinhança;
veracidade das informações apresentadas.
Caso sejam encontradas divergências, o proprietário poderá ser notificado para promover correções.
Em situações graves, o Certificado de Regularidade poderá ser anulado.
O certificado poderá ser cancelado?
Sim.
O certificado poderá ser revisto ou anulado quando forem identificados:
documentos falsos;
declarações incorretas;
omissão de informações;
área diferente da declarada;
uso incompatível;
risco estrutural;
impedimento legal;
vício insanável no procedimento.
O proprietário e o responsável técnico estarão sujeitos às responsabilidades administrativas, civis e criminais aplicáveis.
Por isso, o declaratório deve ser entendido como um processo simplificado, e não como uma dispensa de verificação técnica.
O certificado atualiza a matrícula do imóvel?
Não automaticamente.
O Certificado de Regularidade reconhece a construção perante a Prefeitura para fins edilícios e cadastrais.
A averbação da área construída no Cartório de Registro de Imóveis é uma etapa posterior e independente.
Após a regularização municipal, poderão ser necessários:
certidão municipal;
Cadastro Nacional de Obras;
certidão fiscal da construção;
planta e memorial;
documentos do proprietário;
requerimento de averbação.
A situação cartorial deve ser avaliada desde o início para evitar que o proprietário regularize a Prefeitura, mas continue com a matrícula desatualizada.
Checklist: sua casa pode entrar no declaratório?
Antes de protocolar, verifique:
O imóvel está localizado em Guarulhos?
O uso é residencial?
A edificação é R1 ou R2?
A área construída total é de até 150 m²?
A construção já existia em 17 de julho de 2026?
A construção possui paredes e cobertura?
O imóvel apresenta condições de estabilidade e uso?
Não existe avanço irregular sobre a calçada?
O imóvel não ocupa área pública?
Não há córrego ou faixa não edificável interferindo no lote?
O uso residencial é permitido?
Não existe restrição de loteamento impeditiva?
A área real foi medida por profissional?
A documentação do imóvel está disponível?
Se alguma resposta estiver indefinida, recomenda-se realizar um diagnóstico antes da assinatura das declarações.
Perguntas frequentes
Toda casa com até 150 m² entra no declaratório?
Não. Além da área, o imóvel deve ser residencial, classificado como R1 ou R2, existente na data de corte e livre dos impedimentos legais.
A área considerada é a área do IPTU?
Não necessariamente. Deve ser considerada a área construída real identificada no levantamento do imóvel.
Precisa de planta?
Sim. O procedimento exige levantamento cadastral, implantação e plantas dos pavimentos.
Precisa de RRT ou ART?
Sim. A documentação técnica deve estar vinculada à responsabilidade de arquiteto ou engenheiro.
O declaratório dispensa vistoria?
Não. A Prefeitura poderá fiscalizar o imóvel durante ou depois da regularização.
É possível regularizar uma casa com duas unidades?
Possivelmente, desde que o conjunto seja enquadrado como R2, tenha área total de até 150 m² e atenda às demais condições.
A regularização declaratória resolve a matrícula?
Não. Depois da etapa municipal, poderá ser necessário averbar a construção no Cartório de Registro de Imóveis.
Como a GDA pode ajudar?
A GDA Arquitetura e Consultoria poderá conduzir todas as etapas técnicas do procedimento declaratório:
diagnóstico de enquadramento;
confirmação da categoria R1 ou R2;
levantamento métrico;
cálculo da área construída;
análise de matrícula e IPTU;
consulta de zoneamento e restrições;
elaboração das plantas;
emissão de RRT;
preparação do atestado técnico;
organização da documentação;
protocolo e acompanhamento;
assessoria para averbação na matrícula.
Confirme o enquadramento antes de assinar as declarações
O procedimento declaratório pode tornar a regularização mais rápida e econômica, mas transfere ao proprietário e ao profissional a responsabilidade pelas informações apresentadas.
Entre em contato com a GDA Arquitetura e Consultoria para confirmar se a sua residência realmente pode utilizar o procedimento declaratório de até 150 m².
Conteúdo atualizado em julho de 2026, com base na Lei Municipal nº 8.530/2026. Os procedimentos poderão ser complementados pela regulamentação da Prefeitura de Guarulhos.
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